Что делать арендатору помещения, если здание попало под реновацию или КРТ?

Если дом, где вы арендуете нежилое помещение у города Москвы, включили в программу реновации или в проект комплексного развития территории (КРТ), помещение подлежит изъятию в сроки, зафиксированные в программе. При этом срок действия и отдельные условия вашего договора аренды не смогут повлиять на этот процесс. Дальнейшие действия зависят от наличия у вас статуса субъекта малого и среднего предпринимательства (МСП).

Если статус МСП отсутствует:

В этом случае обязанность освободить помещение возникает строго в сроки, определённые программой реновации. Вопросы компенсации, возврата обеспечительного платежа и ответственности сторон при досрочном прекращении аренды регулируются исключительно положениями вашего договора. При отсутствии в нём специальных норм город не обязан предоставлять альтернативное помещение или выплачивать дополнительные компенсации — всё ограничивается условиями соглашения об изъятии.

Рекомендации:

детально проанализируйте в договоре раздел, касающийся досрочного расторжения и компенсационных механизмов;
выясните, предусмотрен ли возврат обеспечительного платежа при досрочном прекращении договора либо в случае изъятия помещения;
соберите и сохраните документацию по неотделимым улучшениям (при условии, что они были выполнены с согласия городских властей) — эти документы могут служить доказательной базой для взыскания убытков.

Если у вас есть статус МСП:

При наличии подтверждённого статуса МСП арендатор вправе рассчитывать на предоставление нового помещения. Правовая основа — статья 7.5 Закона «О статусе столицы Российской Федерации» (введена ФЗ № 141‑ФЗ) и пункт 4.10 постановления Правительства Москвы № 497‑ПП.

Ключевое требование: на дату прекращения договора аренды сведения о вас должны присутствовать в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Отсутствие записи в реестре лишает права на получение нового помещения.

Что положено арендатору со статусом МСП:

заключение нового договора аренды без проведения торгов — на равнозначное нежилое помещение, находящееся в городской собственности;
сохранение прежних условий — арендная ставка, срок и иные параметры договора остаются идентичными прежним;
перенос льгот — все льготы, установленные федеральным и московским законодательством, продолжают действовать в рамках нового договора;
определение срока договора: если прежний договор ещё действует, новый оформляется на оставшийся период; если срок истёк, но аренда продолжается на условиях пункта 2 статьи 621 ГК РФ, новый договор заключается на 10 лет;
сохранение преимущественного права выкупа — если на момент включения дома в программу реновации вы имели такое право по статье 3 ФЗ № 159‑ФЗ от 22.07.2008, оно распространяется на новое равнозначное помещение на весь срок реализации программы.

Критерии равнозначности помещения:

Понятие равнозначного помещения раскрывается в пункте 12 части 1 статьи 17.1 ФЗ № 135‑ФЗ «О защите конкуренции». На практике это означает, что новое помещение должно располагаться в том же районе Москвы, иметь сопоставимую площадь, а также соответствовать уровню рыночной стоимости прежнего объекта.

Если дом, где вы арендуете нежилое помещение у собственника изучите договор аренды:

В договоре субаренды должны быть прописаны:
Порядок уведомления субарендатора о досрочном прекращении основного договора аренды — срок уведомления, способ отправки.
Условия возврата обеспечительного платежа при прекращении аренды.
Ответственность арендодателя за нарушение обязательств по договору.
Если таких пунктов в договоре нет — это ошибка, и последствия непредсказуемы. В этом случае рекомендуется обратиться к юристу для анализа договор

Если дом, где вы арендуете нежилое помещение у арендатора, являясь суб арендатором:

Также проверьте, было ли получено согласие собственника на передачу помещения в субаренду. Если согласия нет, договор субаренды может быть признан недействительным по иску прокурора или заинтересованного лица. Судебная практика признаёт такие договоры недействительными, поскольку передача имущества в субаренду без согласия собственника нарушает требования ст. 615 ГК РФ и ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» В этом случае права субарендатора окажутся под угрозой: он не сможет претендовать даже на гарантии прописанные в договоре

Практические шаги: с чего начать уже сегодня:

Не дожидайтесь официального уведомления. Самостоятельно проверьте, включён ли ваш дом в программу реновации — сведения доступны на сайте mos.ru либо в графике на платформе ГИС ОДГ.
Уточните статус объекта. Направьте запрос в Департамент городского имущества (ДГИ) — это можно сделать через личный кабинет на mos.ru или при личном обращении.
Подтвердите статус МСП. Проверьте наличие сведений о вашей организации в Едином реестре МСП на сайте ФНС (rmsp.nalog.ru). Если записи нет — оперативно инициируйте процедуру включения.
Проанализируйте договор аренды. Особое внимание уделите положениям о компенсации, возврате обеспечительного платежа, механизме досрочного расторжения.
Соберите и систематизируйте документы. Сохраните договор аренды, дополнительные соглашения, платёжные документы, а также согласования по неотделимым улучшениям — они потребуются для оформления нового договора и подтверждения права на выкуп.

Чек‑лист для арендатора помещения:

Вопрос	Где проверить
Дом включён в программу реновации?	mos.ru / https://gisogd.mos.ru/home
Статус МСП подтверждён в реестре?	rmsp.nalog.ru
Договор аренды действует или считается возобновлённым?	Проверьте срок и подтвердите факт оплаты
Есть ли преимущественное право выкупа по ФЗ № 159‑ФЗ?	Сверьте условия: ст. 3, срок аренды от 1 года, отсутствие задолженности
Документы по улучшениям помещения сохранены?	Договоры, согласования ДГИ, чеки и иные подтверждающие документы

Важно: программа реновации рассчитана до 2032 года. Даже если изъятие пока не началось, у вас есть время на подготовку. Ключевой момент — не пропустить получение от ДГИ проекта соглашения об изъятии: после этого у вас будет ограниченный срок для согласования условий либо для их оспаривания