Повышение выплат при изъятии помещений для государственных нужд, КРТ или реновации

1 / 3

Наша компания обладает значительным опытом в разрешении споров в сфере коммерческой недвижимости. Часть кейсов не публикуется в открытом доступе это связано с требованиями конфиденциальности и договорными обязательствами перед клиентами.

Хотите узнать, как накопленный опыт может помочь в вашей ситуации? Запишитесь на консультацию: мы подберём кейс, максимально схожий с особенностями вашего объекта, и детально разберём стратегию защиты прав и порядок формирования компенсации

Что Делать собственнику помещение попавшему под изъятие?

Если ваше коммерческое помещение попадает под изъятие, ключевая задача — получить максимальную компенсацию

В отличие от собственников жилья, которым реновация даёт право выбора между деньгами и равнозначной квартирой, владельцы нежилых помещений получают чаще всего денежную компенсацию. Размер компенсации при этом часто оказывается заниженным: судебная практика показывает, что оспаривание позволяет увеличить её на 33–100%

С 2026 года действуют важные налоговые льготы: компенсация за изъятие не облагается налогом на прибыль, НДС и НДФЛ. Самая частая ошибка собственника — подписание соглашения об изъятии сразу, без анализа отчёта оценщика: после подписания оспорить и увеличить сумму компенсации нельзя. Критически важно соблюдать срок оспаривания решения об изъятии — 3 месяца с момента уведомления

Решение об изъятии принимает уполномоченный орган (Правительство РФ, регион, муниципалитет)
Уведомление собственника — в течение 10 дней с момента принятия решения.
Оценка — независимый оценщик по заказу органа власти; оценка завершается не позднее чем за 60 дней до направления проекта соглашения
Проект соглашения — направляется собственнику с указанием суммы, сроков, порядка передачи.
1 месяц на подписание — если собственник не согласен, орган обращается в суд
Принудительное изъятие через суд — выплата в течение 7 дней после решения суда

Рыночная стоимость земельного участка и объектов недвижимости на нём
Убытки, связанные с переездом: погрузка/разгрузка, аренда склада для хранения, аренда подобного объекта на период подбора нового
Затраты на перебазирование производства
Убытки от досрочного прекращения договоров с арендаторами и иными третьими лицами
Упущенная выгода — неполученные доходы, которые собственник получил бы при обычных условиях гражданского оборота
Стоимость неотделимых улучшений, выполненных с согласия собственника.

Что Делать Арендатору помещение попавшему под изъятие?

Если дом, где вы арендуете нежилое помещение у города Москвы, включили в программу реновации или в проект комплексного развития территории (КРТ), помещение подлежит изъятию в сроки, зафиксированные в программе. При этом срок действия и отдельные условия вашего договора аренды не смогут повлиять на этот процесс. Дальнейшие действия зависят от наличия у вас статуса субъекта малого и среднего предпринимательства (МСП).

детально проанализируйте в договоре раздел, касающийся досрочного расторжения и компенсационных механизмов;
выясните, предусмотрен ли возврат обеспечительного платежа при досрочном прекращении договора либо в случае изъятия помещения;
соберите и сохраните документацию по неотделимым улучшениям (при условии, что они были выполнены с согласия городских властей) — эти документы могут служить доказательной базой для взыскания убытков.

Что такое КРТ?

КРТ — механизм планового обновления городских пространств: на выбранной территории сносят или реконструируют устаревшую застройку и возводят новые объекты — жильё, социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, благоустраивают общественные пространства. Главная идея — развивать территорию не точечно, а по единому проекту, чтобы район стал функциональным и комфортным.

Правовая основа - Механизм закреплён в Градостроительном кодексе РФ (в том числе ст. 64–70) и введён Федеральным законом № 494‑ФЗ от 30.12.2020. КРТ фактически заменил собой прежние инструменты вроде развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного освоения территорий (КОТ).

КРТ жилой застройки — в том числе переселение из аварийного и ветхого жилья, обновление кварталов. Часто пересекается с программами вроде реновации (например, в Москве реновация — частный случай КРТ).
КРТ нежилой застройки — редевелопмент промзон, неэффективно используемых коммерческих территорий, заброшенных или аварийных нежилых объектов.
КРТ незастроенных территорий — освоение пустующих земель, где нет капитальных строений.
КРТ по инициативе правообладателей (ст. 70 ГрК РФ) — когда сами собственники участков и зданий объединяются и запускают проект без внешнего инвестора.

НА КаКИХ ОСНОВАНИЯХ ИЗЫМАЮТ МОю неДВИЖиМОСть?

Программа реновации - началась 1 августа 2017 года, ее цель обновление жилищного фонда. В рамках программы старые, ветхие или аварийные дома признают подлежащими сносу, а на их месте строятся новые. Собственникам жилой недвижимости предоставляется предоставляется замена, собственникам нежилой недвижимости в большинстве случаев предоставляется денежная компенсация
Изъятие в рамках государственных нужд - чаще всего под такой формулировкой изъятие для строительства или реконструкция объектов федерального и регионального значения. Это могут быть трассы и тпу, коммуникационные сети и их комплексы и прочее
КРТ - Комплексное развитие территории это системный подход к обновлению городских пространств. В рамках КРТ устаревшие, неэффективно используемые, пустующие или заброшенные здания и земельные участки преобразуют в современные и комфортные районы, со всей необходимой инфраструктурой. КРТ касается не конкретного здания, а целых районов города

Гражданский кодекс РФ (ст. 279-282) – устанавливает, что изъятие имущества возможно только с выплатой справедливой компенсации на основаниях, предусмотренным законом Российской Федерации. Обратите внимание что статьи 283 и 284 утратили силу
Земельный кодекс РФ (ст. 49, 56.4) – регулирует вопросы изъятия земельных участков, определяет порядок их оценки и предоставления компенсации
Статья 49 ЗК РФ Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Статья 56.4 ЗК РФ Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Федеральный закон № 494-ФЗ – «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» вводит правила реновации и механизмы переселения собственников из изымаемых объектов недвижимости
Закон о реновации в Москве (№ 141-ФЗ) – применяется при изъятии недвижимости в рамках программы обновления жилого фонда. Фактически это пакет правок к уже существовавшему закону о реновации

МОжно ли отказаться от КРТ или реновации и оставить себе недвижимость?

Решение принял неуполномоченный орган
Была нарушена процедура (не провели обязательные общественные обсуждения, не учли градостроительные ограничения, законодательство)
В КРТ включили территорию, где по закону запланированное строительство запрещено
Дом внесли в проект КРТ без необходимого голосования собственников

Верховный Суд РФ указывал: если суд признает само решение о КРТ незаконным, то и последующее решение об изъятии имущества тоже подлежит отмене. При этом важно понимать, отмена решения о КРТ не означает что город не найдет оснований для изъятия в будущем. Чаще всего в таких случаях, департамент имущества города меняет основание изъятие, исправляет ошибки в документах и приступает к процедуре повторно. Собственик несет убытки в каждом таком процессе

Голосованием собственников, чтобы решение об исключении дома из программы вступило в силу, за него должны проголосовать более одной трети от общего числа голосов всех собственников и нанимателей в доме. Протокол собрания должен быть оформлен по правилам Жилищного кодекса и приказа Минстроя № 266. Документ передается в Мосжилинспекцию
Оспаривание решения в суде:

Нарушена процедура голосования, неправильно подсчитали голоса, не всех уведомили о собрании
Была выявлена фальсификация голосов
Дом включили в программу с нарушением закона, техническое состояние не соответствовало критериям для реновации, дом имеет архитектурную ценность или является объектом культурного наследия и его включение противоречит градостроительным нормам
Нарушены права конкретных жильцов на этапе формирования программы

На Сколько можно увеличить выплату?

ИЗЪЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРОГРАММЕ РЕНОВАЦИИ И КРТ В МОСКВЕ

КАК УЗНАТЬ СТАТУС ВАШЕГО ОБЪЕКТА?

Что делать если помещение попало под изъятие?

КАК МЫ РАБОТАЕМ?

НАША ПРАКТИКА

ЭТАПЫ РАБОТЫ

Решение об изъятии

Досудебная оценка

Суд с ДГИ

Получение выплаты

ЛЕТ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

СУДА С ДГИ

МИЛЛИОНА ДОПЛАТ

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ?

Процедура:

Что должно входит в компенсацию:

Если у вас есть статус МСП:

Основные виды КРТ (по ст. 65 ГрК РФ)

Изъятие недвижимости происходит по трем основным причинам:

Изъятие объектов недвижимости регулируется законодательством:

Вы можете бесплатно узнать статус вашего объекта

Оспорить КРТ можно если есть нарушения:

Выйти из программы реновации двумя способами:

Заключите договор сейчас и мы проведем оценку помещения бесплатно

ИЗЪЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРОГРАММЕ РЕНОВАЦИИ И КРТ В МОСКВЕ​​​​